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マンション管理 建替え・修繕 徹底ガイド　2025年版（日経ムック） (日本経済新聞出版)

• 日経BP

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日本におけるマンションの建て替え問題は、老朽化した建物の増加と住民の高齢化により、ますます深刻化しています。特に、関東・関西地域では、建設費用の高騰が影響し、住民一戸当たり2,000万円の負担でも建て替えが困難な状況が続いています。実際、関東ではこの負担で建て替え可能なマンションは約0.7％、関西では0.3％に過ぎません。

建設費用の高騰

建設費用や解体費用がここ数年で3～4割上昇しており、住民の負担が増加しています。これにより、多くのマンションで建て替えが進まない原因となっています。

住民の高齢化

老朽化したマンションには高齢者が多く住んでおり、高額な建て替え費用を負担できない世帯も多く存在します。このため、建て替えの合意形成が難しくなっています。

管理組合の合意形成の難しさ

建て替えには管理組合で区分所有者の5分の4以上の賛成が必要ですが、経済的な理由や意見の不一致から合意形成が進まないケースが多いです。

スラム化の懸念

このような状況が続くと、老朽化したマンションはスラム化する懸念があります。すでに一部では外国籍住民や所有者不明の住戸が増加しており、これが進行すると地域全体に悪影響を及ぼす可能性があります。

具体的な費用の内訳

マンションの建て替えにおける住民負担は、具体的な費用や事例によって大きく異なります。一般的に、住民が負担する費用は1戸あたり約1,000万円から3,000万円程度とされています。この費用には、解体費用、建設費用、設計費用、事務経費などが含まれます。

• 解体費用: 通常、解体費用は一坪あたり5万〜8万円程度です。マンションの規模や構造によって異なりますが、全体のコストに大きく影響します。
• 建設費用: 鉄筋コンクリート造の場合、一坪あたり約100万円が目安です。これも建物の規模や仕様によって変動します。
• 仮住まいの費用: 建て替え工事中は住民が仮住まいに移る必要があり、そのための家賃や引越し費用も考慮しなければなりません。仮住まいの家賃は、工事期間中に発生するため、長期的な負担となります。

住民負担が軽減されるケース

住民負担が軽減される場合もあります。例えば、マンションの容積率に余裕がある場合、新たに増設した部屋を売却することで、その収益を建て替え費用に充てることが可能です。このようなケースでは、住民の自己負担が軽減されることがあります。

成功事例：若潮ハイツ

千葉県で行われた大規模な建て替え事例である若潮ハイツは、築45年の団地型マンションを1,000戸の新しいマンションに建て替えたプロジェクトです。このプロジェクトは、1973年に若潮国体の選手村として整備された全13棟・500戸の団地を、全9棟・1,000戸規模のマンションに建て替えるものでした。

プロジェクトの経緯

若潮ハイツは、築35年が経過した頃から建物の老朽化が顕著になり、居住者の高齢化に伴いバリアフリー未対応などの問題も表面化してきました。これらの問題を解消するため、2008年より建替えを含めた将来計画のコンサルタントとして長谷工コーポレーションが支援を開始し、所有者による検討がスタートしました。

2013年に野村不動産が参画し、建替え実現に向けた所有者の合意形成ならびに具体的なプランの検討を開始、さらに2015年にはコスモスイニシアが事業参画しました。その後、2016年12月に一括建替え決議が成立し、2017年6月にはマンション建替組合設立の認可を取得しました。

建替え後の新マンション

新しい若潮ハイツは、A敷地とB敷地に分けて建設されました。A敷地には397戸のマンションが建設され、2020年12月に入居が開始されました。B敷地には約600戸のマンションが建設され、2024年度に竣工予定です。

新マンションは、自然色を基調としたタイルやガラス素材を採用し、大規模でありながら繊細な外観デザインを実現しました。また、パーティールーム、ライブラリー、ゲストルーム、ランドリースペースなどの充実した共用施設が設けられ、多世代交流を促すランドスケープデザインが特徴です。

成功の要因

このプロジェクトの成功の要因として、以下の点が挙げられます：

• 所有者の合意形成: 長谷工コーポレーション、野村不動産、コスモスイニシアの三社が協力し、所有者の多数の賛成を得ることができました。
• 段階的な建設計画: A敷地とB敷地に分けて段階的に建設を進めることで、所有者が工事中も住み続けられるように工夫されました。
• 収益の確保: 新規分譲床の販売益を活用し、建替え費用の一部を賄うことができました。

法律と規制

マンションの建て替えにおいて、住民が負担する費用やその法的枠組みは非常に重要です。以下に、関連する法律や規制について詳しく説明します。

• 区分所有法: この法律は、マンションなどの区分所有建物における所有権を守り、円滑な管理を目的としています。建て替え決議には、区分所有者および議決権の各5分の4以上の賛成が必要です。この要件は、住民が建て替えに同意する際の大きな障壁となることがあります。
• マンション建替円滑化法: この法律は、建て替え事業を円滑かつ安定的に進めるための手続きを定めています。具体的には、建替え決議後の権利移行や事業実施段階での手続きについて規定されています。これにより、住民が新しいマンションへの権利をスムーズに移行できるようになります。

高齢者への配慮

高齢者が多いマンションでは、金銭的な負担だけでなく仮住まいへの引っ越しなども大きな問題となります。このため、高齢者からは建て替えに反対する声も多く聞かれます。高齢者の負担を軽減するためには、仮住まいの費用補助や引っ越し支援などの対策が必要です。

まとめ

マンションの建て替え問題は複雑で多面的な課題ですが、成功事例を参考にしながら、住民と協力して解決策を見つけることが求められます。若潮ハイツのような成功事例から学び、適切な法律や規制のもとで、住民の負担を軽減しながら建て替えを進めることが重要です。特に、高齢者への配慮や合意形成のプロセスを丁寧に進めることで、より多くのマンションが安全で快適な住環境を実現できるようになるでしょう。

マンションの建て替えにおける住民負担は高額であり、その具体的な金額は1,000万円から3,000万円程度とされています。負担を軽減する方法としては、新たに増設した部屋を売却することなどがありますが、多くの場合、住民間での合意形成が難しく、実際に建て替えが行われるケースは少ないです。

法律や規制の理解と適用は、建て替えプロジェクトの成功に不可欠です。区分所有法やマンション建替円滑化法などの法律は、住民の権利を守り、建て替えを円滑に進めるための枠組みを提供します。これらの法律を適切に活用し、住民の合意を得るためのプロセスをしっかりと進めることが、成功への鍵となります。

また、高齢者が多いマンションでは、金銭的な負担だけでなく、仮住まいへの引っ越しなども大きな問題となります。このため、高齢者からは建て替えに反対する声も多く聞かれます。高齢者の負担を軽減するためには、仮住まいの費用補助や引っ越し支援などの対策が必要です。

マンションの建て替え問題は、今後も多くの地域で重要な課題となるでしょう。住民の負担を軽減し、合意形成を円滑に進めるための取り組みが求められます。成功事例を参考にしながら、各地域の特性に応じた解決策を見つけることが、持続可能な住環境の実現につながります。